오피스텔 분양받을 때 복층이라는 이야기에 현혹되어 계약까지 이어지는 경우가 많습니다.
하지만, 실제로 공사가 완료되고 보면 복층이 생각보다 낮아서 분양 사기 소송을 준비하는 경우도 생깁니다.
이번 포스팅에서는 복층 높이 규정과 분양 사기 소송이 가능한지에 대해 알아보겠습니다.
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복층 높이 규정
복층 오피스텔, 복층 원룸, 복층 아파트 등 복층이라는 단어를 넣는 주거지는 많지만,
일반인들이 생각하는 복층의 개념에 맞게 지어진 경우는 많지 않습니다.
“복층”이라는 단어의 의미가 법에 규정된 것과 일반인들이 생각하는 것에 차이가 있기 때문입니다.
복층은 일반적으로 같은 호실 안에서 계단이나 사다리 등을 통해 사용할 수 있는 2층을 의미합니다.
반면, 건축법에 규정된 복층은 1.5m 이내의 높이를 가진 다락을 의미하며, 1.5m를 초과하면 2층으로 인정됩니다.
(건축법상 “복층”이라는 용어는 없으며, 통상 “다락”이라는 용어가 대신 사용됩니다.)
복층은 서비스 면적으로 분류되어 용적률을 계산하는 연면적에 포함되지 않습니다.
이런 이유로 복층은 오피스텔을 분양하는 입장에서는 용적률보다 더 높게 건물을 지을 수 있고, 선호도가 높아서 분양에 유리합니다.
반면 실제로 사용하는 입장에서는 개방감이 좋고, 추가 공간을 확보할 수 있기 때문에 서로에게 이익이 되는 듯합니다.
다만, 1.5m 이하라도 바닥에 난방이 설치되거나, 세면 시설 (화장실, 세면대 등)이 포함되면 별도의 층으로 분류됩니다.
이 경우에는 용적률에 포함되므로 2층으로 인허가를 받아야 하며,
복층으로 인허가를 받았다가 적발되면 이행강제금과 원상 복구 명령을 받을 수 있습니다.
소송을 진행한 사례와 결과
따라서 복층 오피스텔이나 복층 원룸이라고 분양을 하더라도,
복층은 1.5m 이하라고 규정된 건축법과 건설비 (자재비, 인건비 등) 상승으로 인해,
복층의 높이가 실제로는 1.5m가 채 되지 않는 경우가 있습니다.
경우에 따라서는 팔과 무릎으로 사족보행을 해야 겨우 생활이 가능한 복층도 있습니다.
때문에 분양받는 입장에서는 사기당한 것으로 여겨서 소송을 진행하는 경우도 생깁니다.
하지만, 막상 소송을 진행하겠다고 마음을 먹더라도 이길 수 있을지 막막한 것이 사실입니다.
여기에 한 가지 희망을 줄 수 있는 소식이 있습니다.
2022년 1월에 수원 고등 법원에서 복층 오피스텔 높이(층고)와 관련된 판결 결과가 있었습니다.
해당 사건은 오피스텔 분양 계약 당시 설명 받았던 복층의 높이와 다르게 시공되었으니 계약을 해제하겠다는 소송이었습니다.
결과는 원고 일부 승소로 수분양자에 대한 계약을 해제하고, 계약금을 반환하라는 판결이 내려졌습니다.
(잔금 전 타 은행에서 대출을 받아서 중도금까지 납부한 원고에 대해서는
계약금과 중도금 외에 위약금까지 일부 반환하라고 판결이 내려졌습니다.)
증거 확보와 인내심이 중요
판결문에는 분양 안내 책자에 조감도와 층고가 표기되어 있고,
일상적인 주거 생활이 가능하다고 설명 또는 광고를 하였기 때문에
단순히 청약을 위한 홍보가 아니라 계약의 일부로 보아야 한다고 기재되어 있습니다.
만일 분양받은 복층 오피스텔이나 복층 원룸의 복층 높이 때문에 소송을 고려하고 계신 분이라면
다음 두 가지를 반드시 고려하셔야 합니다.
최대한 많은 증거 자료 확보
앞서 말씀드린 수원 고등 법원의 판결문에도 원고가 제시한 증거 자료 중
분양 광고 도면에 포함된 사진과 분양대행사의 교육 자료 및 안내 내용 등을 참고하여 판결을 내렸습니다.
분양 안내 책자 아랫부분에는 실제 건축물과 안내 책자의 조감도가 다를 수 있다고 적혀 있었습니다.
하지만 소송이 진행된 곳은 복층 특화 타입으로 다른 타입과 달리 복층 서재에 일반 의자와 책상이 그려져 있고,
복층 거실에는 일반 소파와 벽걸이 TV가 그려져 있었기 때문에 계약의 일부로 보아야 한다는 판결의 근거가 되었습니다.
그리고 분양대행사의 교육 자료 및 안내 내용에는 설계 도면을 변경할 것이라고 (1.3m → 1.8m) 되어 있고,
분양받는 사람들에도 복층 높이를 1.8m로 안내했기 때문에,
이 역시도 계약의 일부로 보아야 한다는 판결의 근거가 되었습니다.
따라서, 분양 안내 책자, 사진 자료, 분양 광고 도면, 팸플릿, 대화 녹음 파일 등 명확한 증거 자료를 최대한 많이 확보해야 합니다.
수 년에 걸친 소송 기간에 대한 각오
수원 고등 법원의 판결은 2020년에 처음으로 소송이 진행되어 약 2년의 시간이 지나서야 결론이 내려졌습니다.
게다가 1심에서는 원고가 패소하여, 재심 (항소심)을 신청한 결과로 승소할 수 있었습니다.
결국 기나긴 법정 다툼 끝에 승소하였고, 소송 비용도 대부분 피고 (분양의 주체, 시행사)가 부담하도록 판결이 내려졌지만,
법정 다툼을 위해 소모된 비용 (변호사 선임 비용, 인지대, 송달료 등), 시간과 스트레스를 생각한다면
재판을 이겼다고 볼 수 없는 부분도 있습니다.
따라서 소송을 고려하고 계시다면 수년 동안 법정 다툼을 하는데 들어갈 비용, 시간, 스트레스와
잘못 분양받은 오피스텔을 처분하는데 들어갈 비용, 시간, 스트레스를 비교해서 소송을 진행할지 결정하시길 권해드립니다.
